购房者怎样避免处于弱势方
发布日期: 2017-01-09  访问量:

二手房交易过程对于购房者来说,尤显烦琐。他们不但要关注房屋价格、物业管理、邻居住户等方面的问题,更要熟知某些交易环节的知识。特别是后者,实际操作中,二手房纠纷多集中在交易环节,因此为了防止不必要的麻烦,预先了解和掌握交易注意事项,对购房者来说是非常必要,同时也大有裨益的。

卖方身份的真实性

买卖最怕欺诈,如果连对方是不是真实的产权人都不能确定,那么交易的安全性就堪忧了。

交易时,买方可以查看卖方的房地产权证原件,或者可以委托中介到房地产交易中心,调取该房产的《**市房地产登记册》(简称“产调”)。产调上有标的房屋的基本信息,其中有几项需要特别关注:产权人姓名、租赁备案情况、房屋面积、共有人信息、抵押状态。

另外,在双方签订正式的买卖合同时,必须验证卖方的身份证原件,并查看全部共有人的身份证。如果共有人中有未满16周岁且没有身份证的,那就要查看该共有人的出生证原件。

卖方的还贷情况

若标的房产存在抵押,则卖方需要在交易过户之前,将该房屋内的抵押情况予以注销。

若卖方的抵押是在购进该套房屋时,由于抵押贷款而产生的,则他需要与银行预约还贷,并在取得抵押注销材料后,将全套材料送进房地产交易中心进行注销。此时,买方应当注意贷款银行确认卖方预约提前还贷所需的时间。

一般来说,各大银行的预约还贷时间从2周至1个月不等,即从预约还贷之日起,需要经过上述时间,银行才接受还贷。这个时间直接影响到何时可以到房地产交易中心进行过户交易。

购房贷款的审批程序

大多购房者购房需要贷款。因此,向银行申请贷款时,最好能够熟悉申请银行贷款的政策,从而使贷款的申请能够顺利被批准。

一般来说,向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明,或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料,可以帮助买方贷到希望的数额。

但要提请购房者注意的是,如果通过中介公司办理贷款,同样需要把好贷款关,不能轻信中介公司的贷款承诺。否则,延误了房产交易不说,可能还会给卖房者一个资信和诚信都不好的印象。

过户交易有新规

过户交易时很重要的一点,是缴税。对购房者来说,契税往往是最关心的。新出台的政策对二手房的契税作了最新的规定。符合普通住宅标准的仍然减半,按房屋总价的1.5%比例征收契税。非普通住宅则要按房屋总价的3%比例征收契税。

普通住宅界定标准为:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。这3个条件全部满足的住房为普通住房。

其他交易环节

此外,还要注意房屋是否设立租赁以及是否备案。如果有租赁,则需要卖方在签约当日,提供承租人放弃优先购买权承诺书。如果有备案,则需要在买卖合同中,约定卖方和承租人办理完结租赁备案注销手续的时间。

另外,还要注意定金、各笔房款和产证的保管情况,如果担心交易风险,可以要求卖方把定金、房款和产证都保管于中介公司,并由中介按照合同的约定转交定金和房款。当然,还要确认该房屋内是否有户口,如果有,则要确认卖方有没有户口迁入地,什么时候可以迁出,并在合同中进行明确的约定。

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